무효인 보증금·차임 전환약정과 증액된 차임의 연체를 이유로 한 임대차계약 해지

- 대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결 -

이 동 진

서울대학교 법학전문대학원 부교수

초록 : 대법원 2015. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결은 무효행위의 전환과 차임연체로 인한 임대차계약의 해지에 관하여 흥미로운 법리를 전개하고 있다. 당해 사안에서는 임대보증금과 차임의 상한 및 보증금-차임 상호전환시 전환비율을 법정하고 있는 공공건설임대주택의 임대차가 문제가 되었다. 당사자는 상호전환에 합의하였으나 그 요건을 갖추지 못하여 전환이 무효가 되었다. 다수의견은 표준임대보증금을 초과하는 전환된 보증금은 부당이득으로 반환되어야 하는바, 그 경우 전환되어 감액된 차임은 표준임대료까지 증액되어야 한다고 보면서 무효행위의 전환을 근거로 들었다. 그리고 보증금 차액이 반환되고 증액된 차임의 지급을 명하는 판결이 확정된 뒤 3개월 이상 연속하여 연체하여 연체차임의 합계가 3개월분에 달한 경우 임대차계약을 해지할 수 있다고 하였다. 대상판결의 결론은, 특히 당해 사안의 구체적 사실관계 하에서, 수긍할 만하다. 그러나 이를 무효행위의 전환으로 구성한 점은 납득하기 어렵다. 대상판결의 사안은 무효규범의 목적상 당사자의 가정적 의사를 고려하여서는 안 되는 경우였기 때문이다. 나아가 대상판결은 어떠한 경우에 증액된 차임연체가 해지사유를 구성하는지에 대하여 구체적인 기준과 근거를 제시하지 아니하고 있다. 다수의견에 대한 보충의견이 이에 대하여 몇 가지 법리구성을 시도하고 있으나 수정 또는 보완이 필요하다.