분양계약의 해제에 따른 분양대금의 반환

- 대법원 2018. 7. 12. 선고 2018다204992 판결을 계기로 -

최 수 정

서강대학교 법학전문대학원 교수, 법학박사

Rescission of contract on sale of buildings in units and restitution of purchase price

Su-Jeong, Choi

Sogang University School of Law, Professor/ Ph.D.

분양사업에 있어서 분양계약을 해제 또는 취소한 수분양자는 계약상대방인 시행사가 무자력인 상태에서 자력이 있는 신탁회사를 상대로 분양대금을 반환받을 수 있는 방안을 강구하게 된다. 종래 수분양자는 분양계약의 취소나 해제로 인한 신탁계약과 대리사무계약의 소멸을 주장하면서 신탁회사를 상대로 분양대금의 반환을 구하였다. 그러나 분양계약의 무효, 취소, 해제는 원칙적으로 신탁계약이나 대리사무계약의 효력에 영향을 미치지 않는다. 그리고 단축급부에 있어서 반환관계는 해소된 계약의 당사자 사이에서 이루어져야 하므로, 신탁회사는 수분양자로부터 분양대금을 지급받았지만 분양계약이 해제된 때 수분양자에 대해 원상회복의무를 지지 않는다. 또한 판례는 사업약정 또는 대리사무계약이 제3자를 위한 계약에 해당하지 않는다고 해석함으로써 수분양자의 신탁회사에 대한 직접적인 청구를 허용하지 않았다. 물론 신탁회사가 수분양자에게 분양대금을 반환한 데 대해 이를 적법하다고 판단한 예도 없지 않으나, 현재 수분양자의 신탁회사에 대한 분양대금반환청구를 부정하는 판례의 입장은 확고한 것으로 보인다.

그러나 판례에서 근거로 제시된 계약법 법리 자체는 정당하다고 하더라도, 수분양자는 분양사업에 소요되는 자금의 중요한 부분을 출연하였음에도 불구하고 여타의 분양사업 관련한 채권자들에 비해 취약한 지위에 놓인 것이 사실이다. 수분양자의 보호를 위한 특별법이 존재하지만 그 적용범위와 요건은 제한적이기 때문에, 수분양자의 보호를 위한 방안이 필요하다. 그리고 본고는 신탁회사에 대한 분양대금반환청구의 근거를 신탁계약과 대리사무계약의 해석에서 찾고자 하였다. 분양계약의 해제에 따른 대금반환은 분양사업에 내재된 필연적인 비용이므로, 이를 대리사무계약에서 정한 사업비 지출항목 중 필수적 사업비로 볼 수 있다. 시행사가 사업비지출 요청권을 행사함에 있어서 요구되는 우선수익자의 동의도 우선수익자가 근거 없이 이를 거부하는 때에는 강제할 수 있다고 할 것이다. 그리고 수분양자는 이러한 시행사의 권리를 대위행사함으로써 분양대금반환채권을 확보할 수 있다. 수분양자가 시행사의 무자력위험을 전적으로 부담하게 되는 부당한 결과를 방지하기 위해서도 향후 법원의 이와 같은 전향적인 해석과 판단이 요망된다.