토지임대차 종료 시 건물매수청구권행사와 토지인도청구

김 선 혜

변호사, 전 연세대학교 법학전문대학원 교수

민법 제643조는 건물 등의 소유를 목적으로 한 토지 임대차 기간이 만료된 경우에 건물 등이 현존하는 경우 토지임차인은 토지임대인에 대하여 임대차계약의 갱신을 청구하고 토지임대인이 계약의 갱신을 거절하는 때에는 토지임차인은 지상 건물 등의 매수를 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 토지임차인의 건물 등 매수 청구권 행사에 의하여 임대인과 임차인 사이에 건물에 대한 매매가 성립되고, 임대인은 매수를 거절할 수 없다. 대법원판례에 따르면 임대차기간 만료 후 토지임대인이 임차인에 대하여 지상건물의 철거와 건물부지 인도를 재판상 청구한 경우에 임차인이 매수청구권을 행사하면 임대인의 청구를 기각하여야 하며 임대인의 건물철거와 그 부지인도 청구에는 건물매수대금 지급과 동시에 건물명도를 구하는 청구가 포함되어 있다고 볼 수 없고 법원으로서는 임대인이 종전의 청구를 계속 유지할 것인지, 아니면 대금지급과 상환으로 지상물의 명도를 청구할 의사가 있는 것인지 석명하여야 한다.

임대인이 건물철거와 부지인도를 재판상 청구하였는데 임차인이 건물매수청구권을 행사한 경우에 임대인이 청구를 변경하여 건물대금지급과 상환으로 건물명도 및 건물소유권이전등기를 구하는 외에 대지인도도 청구하는 경우 법원은 이를 모두 인용할 것인가?

그에 대하여 직접 언급한 대법원판결은 발견되지 않고 대법원판례가 건물철거청구뿐 아니라 토지인도청구도 기각하여야 하는 이유에 대하여 언명하고 있지 않기 때문에 현재로서는 위 질문에 대한 대법원의 입장이 어떤 것이라고는 확실히 말할 수 없다.

하급심판결들에서는 ①토지전체의 인도를 명하는 판결들과 ②토지 중 매수대상건물의 건물의 소유에 필요한 대지부분의 인도청구는 기각하고 나머지 대지부분의 인도청구는 인용한 판결이 있다.

필자의 견해는 건물인도, 건물소유권이전등기, 토지인도청구를 모두 인용하여야 하고 이 세 가지 청구 모두의 이행과 건물매매대금과 토지임대차보증금 전체의 지급은 동시이행관계에 있다고 보아야 한다는 것이다.

변호사모의시험에 이에 대한 문제가 출제되고 있으나 변호사시험의 출제에 있어서 이러한 문제점이 충분히 고려되어야 한다고 생각한다.